在日本搬離租屋：完整退租清單，避開代價高昂的錯誤（2026）

為什麼在日本退租要先規劃

在日本搬離租屋，不是把東西裝箱搬走就結束。它是一連串合約、檢查、計費和文件的流程。很多外籍住戶以為把房子打掃乾淨、鑰匙交回去，剩下的自然會有人處理。真正貴的意外，通常就出在幾個安靜的行政步驟上：通知太晚、忘記停掉水電瓦斯、沒拍下最後的屋況，或是在沒確認是否合理的情況下就接受押金扣款。

房客不是毫無保障。日本的租賃制度看起來嚴格，背後卻有法規和公開案例在支撐。國土交通省（MLIT）長年公告**「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（租賃住宅原狀回復糾紛與準則）**，把自然耗損、老化與房客造成的損壞分開處理，也說明費用通常由哪一方負擔。2020 年 4 月起，民法第 622 條之 2 更明文規定：房屋歸還後，房東必須退還押金，只能扣掉確實存在的未付債務。

核心原則很單純：通常損耗（一般使用留下的磨損）不算房客的錯。房東不能把重新粉刷、老化、例行換新的成本一律推給搬走的房客。反過來，因疏忽、不當使用、未經同意的改裝、吸菸留下的污漬、寵物抓咬、通風不良造成的發霉，或明顯的破損，這些帳就算在房客身上。

這份清單的用途很實際：讓你準時退租、少付不該付的錢，也讓你在談押金時站得住腳。

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法律底線：通常損耗與房客損壞的分界

日曆和停用表格先放一邊，先弄懂最關鍵的那條線。

房東負擔：通常損耗

以下通常算房東這一側的耗損：

• 壁紙因日照褪色或變黃
• 一般家具使用留下的細微地板刮痕
• 設備隨時間自然老化
• 房客交替之間所需的例行整理
• 窗簾長期日曬褪色

這些都屬於一般租屋使用的範圍，房東會把它當成持有房產的成本之一來編預算。

房客負擔：超出正常使用的損壞

以下比較可能被算在房客頭上：

• 釘子、螺絲或層架留下的孔洞，超出掛小幅畫作的程度
• 菸疤或明顯的吸菸燻痕
• 寵物抓痕、異味或啃咬損壞
• 浴室不通風、結露不清理而長出的黴
• 壞掉的門、玻璃、開關或五金配件
• 未經同意的改裝或 DIY

快速對照表

情況	通常由房東負擔	通常由房客負擔
日照褪色的壁紙	是	否
家具造成的輕微刮痕	是	否
釘子或螺絲孔洞	否	是
吸菸造成的變色	否	是
寵物損壞	否	是
通風不良造成的黴	否	是
老舊設備的自然老化	是	否

就算責任在房客身上，收費也該合理。用了十年的壁紙或設備，不能當成全新的來報價。這也是逐項明細這麼重要的原因。

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步驟 1：先確認你的退租預告期

日本多數租約要求一個月或兩個月前提出解約預告（解約予告）。這是最容易讓你白白付錢的地方：通知晚了一天，人已經搬走，房租還是得付。

合約裡要確認的事項

要看的包括：

• 需要多久前通知
• 通知是否必須書面
• 電子郵件算不算數
• 通知期從寄出日還是送達日起算
• 是否只能解約到月底
• 提前走人有沒有違約金

不要憑記憶，也不要只聽仲介口頭怎麼說。把合約翻出來看。

實務做法

比你以為需要的時間再早一點通知。搬遷日期一旦確定，多留幾天緩衝的代價，通常遠低於錯過期限、被迫多付一個月房租。

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步驟 2：搬離前一個月

主要行動從搬離日往前推一個月左右開始。

正式送出解約通知

照合約要求的方式，把通知送給房東、管理公司或仲介。留下證明：

• 寄出的電子郵件
• 線上表單的送出紀錄
• 郵寄收據
• 管理方的書面回覆

可以的話，請對方確認：

• 最後一期租金的金額與日期
• 可以安排檢查的日期
• 鑰匙要怎麼還
• 押金什麼時候退

翻出入住時的紀錄

找出當初拍的入住照片、屋況點交清單，以及你回報過既有問題的信件。如果房東後來想對你收「搬進來之前就存在」的損壞費用，這些紀錄很難被駁倒。

開始安排大型廢棄物

日本的垃圾處理很嚴，偏偏大型物品最花時間。先處理這些：

• 粗大ゴミ（大型垃圾）：先向所在地的市町村預約並付費，通常可線上或電話辦理，會拿到處理券或收據編號；收運多半要提前一到兩週預約
• 家電：冷氣、電視、冰箱、洗衣機不能當粗大ゴミ丟。它們適用家電リサイクル法（家電回收法），要付回收費加運費：冷氣約 ¥990，電視 ¥1,870–¥2,970，洗衣機 ¥2,530，冰箱 ¥3,740–¥4,730；請人上門收的話，運費約 ¥1,500–¥3,000。如果是在買新機的電器行處理，店家通常會幫你把文件辦好
• 轉賣或送人：二手店、再見拍賣（sayonara sales）和社區的贈物社團都能免費收走家具，但需要的前置時間比打一通電話長得多

不要拖到最後一週才動。市町村和大樓管理單位都要事前預約，家電回收尤其要早。

檢查網路與訂閱合約

家用網路、健身房會員、停車位、置物櫃、手機附加服務，多半會繼續扣款，除非你另外辦理解約。退租和停用服務是兩件事。

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步驟 3：搬離前兩週

這個階段全是雜務，小失誤會放大成大壓力。

預約停用水電瓦斯與網路

分別聯絡各供應商：

• 電力
• 瓦斯
• 自來水
• 網路

停用日就設在你實際使用的最後一天。瓦斯若需要到場抄表或安全檢查，早點預約。搬進新家後要重新開通這四項，流程整理在在日本開通水電瓦斯與網路。

辦好地址變更

搬到別的市町村，要在目前的市役所辦転出届（遷出申報）。搬家前 14 天內可以辦，搬家後也不建議拖超過 14 天。接著到新住處的市役所，在抵達後 14 天內帶著在留カード和拿到的転出証明書辦転入届（遷入申報）。不少市町村現在接受透過政府的引越しワンストップサービス（搬家一站式服務）線上辦転出届，但転入届還是得親自跑一趟。同一個市町村內搬家就簡單多了，在同一個窗口辦地址變更即可。

同時要更新：

• 雇主
• 銀行
• 保險資料
• 學校
• 手機電信商
• 信用卡公司
• My Number 設定，如果你持有 My Number カード

申請郵件轉寄

向日本郵政申請転送届（郵件轉寄），線上或到郵便局（郵局）辦都可以，重要信件才不會消失在舊地址。轉寄免費提供 12 個月，最後一期帳單、押金通知、稅務和保險文件都靠它。

最後一天之前就開始打掃

把清潔全留到搬家當天早上，通常就是漏東漏西。先從這幾處下手：

• 廚房的油污
• 浴室的黴斑與皂垢
• 陽台排水孔
• 冰箱除霜
• 冷氣濾網

早點打掃還有一個好處：你會提早發現哪些損壞需要先跟房東討論或修掉。

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步驟 4：搞懂專業清潔費這回事

很多外籍住戶很意外：在日本退租，「專業清潔費」幾乎一定會被搬上桌。不少租約裡，房客事先就同意負擔清潔費用。條款寫得清楚，通常就會照收。

常見價格區間

• 1K／套房： 約 ¥30,000–60,000
• 2LDK： 約 ¥50,000–100,000

實際金額看房屋大小、地區、合約內容和屋況。

兩個要分開看的問題

1. 合約有明確寫房客要付清潔費嗎？
2. 對方開的清潔費，範圍合理嗎？

租約白紙黑字寫著房客負擔標準清潔費，這一筆很難爭。但房子明明已經打掃乾淨，房東還想額外加收一筆說不清的「全面重新清潔」，就要求他解釋清楚。

可以自己找清潔公司比價嗎？

如果合約允許你自己找清潔業者，多問幾家很合理。但很多大樓指定要用房東簽約的廠商，先確認再動作。

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步驟 5：搬離當天的清單

搬家當天不是憑記憶吵架的時候，而是冷靜把事情記錄下來的時候。

1. 徹底打掃

就算會付專業清潔費，基本的整潔還是要顧。房子明顯髒亂，等於給對方多一個加收費用的理由。

2. 拍下最後的照片與影片

交還鑰匙之前，記錄：

• 每一面牆
• 地板
• 廚房
• 浴室
• 廁所
• 窗戶
• 固定設備
• 抄下的電表、水表讀數，如果派得上用場
• 任何原本就存在的損壞處

需要就打開抽屜和櫃子拍。手機支援的話，用帶時間戳的檔案格式拍。

3. 能到場就參加檢查

房東或仲介若安排共同檢查（立会い），親自出席通常值得。你可以當場指出：

• 入住時就已存在的損壞
• 你已經清潔過的區塊
• 哪些是房子原本的、哪些是你自己裝的

講話盡量就事論事，不要帶著情緒。請對方把通常損耗和房客造成的損壞分清楚。

4. 該還的東西全部還清

要交回的有：

• 主要鑰匙
• 備份鑰匙
• 信箱鑰匙
• 儲藏室鑰匙
• 停車證
• 遙控器
• 另行發放的對講機設備

鑰匙少一副，可能就要付換鎖費。

5. 確認後續流程

離開前把這幾件事問清楚：

• 押金明細什麼時候寄來？
• 用什麼方式寄？
• 退款什麼時候入帳？
• 退租後誰是我的聯絡窗口？

把姓名、電子郵件和電話抄下來。

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步驟 6：搬離後兩週

押金多在2–4 週內退還，也有拖更久的。這段時間要注意這些信件：

• 最後一期水電瓦斯帳單
• 清潔費發票
• 押金扣款明細
• 退款匯款資訊

如果只收到一個數字、什麼說明都沒有，直接要求逐項明細。

逐項明細應該寫清楚

• 清潔費
• 修繕項目
• 更換項目
• 稅金，若適用
• 從押金中扣掉的金額
• 最後退還金額

像「復原費」這種含糊的類別，沒有進一步說明，你不需要照單全收。

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退租時間表

時間點	要做什麼	為什麼重要
搬離前 1 個月	送出解約通知、重看合約、預約大型廢棄物清運	避免多付房租、避免錯過期限
搬離前 2 週	停用水電瓦斯網路、辦地址變更、申請郵件轉寄	避免重複計費、避免文件寄丟
搬離前 1 週	深度清掃、確認檢查時間、整理紀錄	減少最後一刻的慌亂
搬離當天	拍照存證、出席檢查、交還所有鑰匙	押金有爭議時保護自己
搬離後 2 週	核對扣款明細與退款時間	趁紀錄還新鮮時追蹤

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常見的合理收費與可疑收費

通常合理

• 你確實造成的損壞
• 超出一般使用的嚴重污損
• 合約約定的清潔費
• 你造成榻榻米異常污漬或異味時，換新榻榻米
• 遺失鑰匙或遙控器

通常站不住腳

• 只因正常老化就整面重新粉刷
• 因日照褪色就要求更換窗簾
• 房子明明收拾乾淨，還收一筆「全面重新清潔」
• 把例行換房客的翻新費用算在房客身上

外籍住戶的錢常常就是這樣少掉的。一張看起來很有把握的發票，不代表這筆錢該由你出。

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押金被扣，怎麼談

對扣款有異議，從冷靜、具體的溝通開始。押金能扣什麼、不能扣什麼，另一篇拆得更細：在日本租屋退租時，如何拿回你的押金？。

先要這些東西

• 每一筆扣款的法律或合約依據
• 能證明所稱損壞的照片
• 計算方式
• 有沒有把折舊算進去

這樣說比拒付有效

別寫「我拒絕付這筆錢」，換成：

我想確認哪些項目屬於房客造成的損壞，哪些屬於通常損耗。請提供逐項說明與佐證照片。

這樣談，討論會留在專業、有紀錄的軌道上。

第一次回覆不滿意的話

分階段往上推：

1. 找仲介或管理公司的承辦人
2. 找更上層的主管或房東代表
3. 尋求住宅糾紛的諮詢窗口或 ADR（裁判外紛爭解決手續）支援
4. 金額重大又談不攏時，走少額訴訟程序

不需要一開口就說要告人。很多糾紛在房客表現出「我清楚通常損耗和實際損壞差在哪裡」之後，態度就變了。

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外籍住戶要特別想的幾種情況

永久離開日本

打算回國或搬去第三國，先準備好：

• 一個你會長期使用的電子郵件
• 一個收得到退款的銀行帳戶
• 必要時，在日本留一位代理人或可信的聯絡人

不要假設房東可以輕輕鬆鬆把錢匯到海外——沒先講好，通常辦不到。

公司租約

房子是公司租的，你的談判空間會小很多。通知和押金的事，可能要由人資或搬遷支援部門出面。

合租

租約上有兩個人以上，事先講好誰出席檢查、退款通知寄給誰、共同費用怎麼分。

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最花錢的退租錯誤

最貴的錯，往往都很無聊：

• 錯過解約通知期限
• 把入住時的證據丟了
• 沒去檢查現場
• 大型垃圾留在原地
• 沒看扣款明細，就以為「押金一定夠扣」
• 只因為文件是日文，就接受說不清楚的費用

只要維持秩序，這件事通常應付得來。日本退租看起來很正式，但只要你準備過，它其實是可以預測的。

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把這幾件事記住

把在日本退租當成一件留單據的工作：打掃到位、記錄齊全、東西還清，然後堅持要逐項說明。目的不是每一筆都吵，而是確保你只付真正屬於你的那部分。

提前一個月開始、留著入住時的紀錄、搞懂通常損耗的原則，搬走之後被帳單追著跑的機率就會低很多。