外國人在日本租屋完整指南：2026年最新版

日本獨特的租屋制度

在日本租屋與大多數國家大不相同。在你開始找房之前，你需要先了解這些日本特有的費用和概念：

主要費用

費用項目	金額	可退還？	備註
禮金 (Reikin)	0–2個月租金	❌ 否	支付給房東的謝禮；不可退還
押金 (Shikikin)	1–2個月租金	✅ 部分	搬離時扣除修繕費用後退還
仲介手續費 (Chukai Tesuryo)	約1.1倍月租金	❌ 否	支付給房地產仲介；法定上限為1.1個月
保證公司 (Hosho Gaisha)	第一年租金的30%–50%	❌ 否	取代個人連帶保證人
火災保險 (Kasai Hoken)	每年¥15,000–¥25,000	❌ 否	幾乎所有物件都要求投保
換鎖費 (Kagi Kokan)	¥15,000–¥25,000	❌ 否	許多房東在入住時收取
預付租金 (Mae Yachin)	1–2個月租金	✅ 不適用	用於實際租金

初期費用範例

東京1K公寓，月租¥70,000：

項目	費用
押金	¥70,000
禮金 (1個月)	¥70,000
仲介手續費	¥77,000
第一個月租金 + 按比例計算的租金	¥70,000–¥140,000
火災保險 (2年)	¥20,000
換鎖費	¥20,000
保證公司費用	¥35,000
總計	約¥362,000–¥432,000

💡 尋找零押金零禮金物件 (ゼロゼロ物件) 或 免仲介費物件 (仲介手数料無料) 可以大幅降低初期費用。這些物件可以在 SUUMO 和 At Home 上找到。

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了解日本公寓術語

在你開始找房之前，你需要先解讀日本租屋廣告的縮寫術語，否則你可能會浪費大量時間看錯物件。

房型代碼

代碼	意義	適合對象
1R	一個房間 (無獨立廚房)	預算有限的單身人士；通常15–25㎡
1K	一個房間 + 獨立廚房 (K = 廚房 ≥4.5榻榻米)	最常見的單身公寓；20–30㎡
1DK	一個房間 + 飯廳廚房 (DK ≥ 4.5榻榻米)	單身或喜歡下廚的情侶；25–35㎡
1LDK	一個房間 + 客廳/飯廳/廚房 (LDK ≥ 8榻榻米)	舒適的單身或情侶；35–50㎡
2LDK	兩個房間 + LDK	情侶、小家庭；50–70㎡
2DK	兩個房間 + DK	預算有限的情侶或需要居家辦公空間的人

💡 對於大多數獨自來日的外國人來說：1K 或 1LDK 是最佳選擇 — 空間足夠且費用不高。

和室 (Washitsu) 與 洋室 (Yoshitsu)

• 洋室 (Yoshitsu)：標準地板（木質/層壓板），可直接擺放西式家具
• 和室 (Washitsu)：傳統榻榻米地板，拉門（fusuma）— 床鋪/家具較低，需要特別照護（不可在榻榻米上拖動家具）

大多數現代公寓都是洋室。和室雖然有其魅力，但對於西式生活來說實用性較低。

租屋廣告關鍵特徵

日文	意義	重要性
自動上鎖玄關 (オートロック)	自動上鎖玄關	安全性；常見於新式建築
宅配箱 (宅配ボックス)	宅配箱	網購族必備
獨立洗面台 (独立洗面台)	獨立洗面台	便利性；否則洗手台會在浴室內
浴室追焚功能 (追い焚き機能)	浴室追焚功能	無需重新放水即可加熱浴缸水
浴室乾燥機 (浴室乾燥機)	浴室乾燥機	可在浴室烘乾衣物；梅雨季特別實用
朝南 (南向き)	朝南	採光較佳
邊間 (角部屋)	邊間	兩面外牆 = 更多採光和通風
可養寵物 (ペット可)	可養寵物	如果你有養寵物
歡迎外國人 (外国人可 / 外国籍可)	歡迎外國人	外國申請人的關鍵篩選條件

建築屋齡與結構

代碼	結構	耐震性
鋼筋混凝土結構 (RC造)	鋼筋混凝土	最佳；大多數現代公寓大樓
鋼骨鋼筋混凝土結構 (SRC造)	鋼骨鋼筋混凝土	極佳；常用於高層建築
鋼骨結構 (S造)	鋼骨	良好
木造 (木造)	木造	屋齡較舊；較便宜；隔音較差

⚠️ 1981年以前建造的物件早於日本現行的新耐震標準 (新耐震基準)。除非你已確認該建築經過耐震改裝，否則請避免選擇這類物件。

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如何選擇社區

選擇適合的社區取決於你的生活方式、通勤和預算。以下是一個實用的框架：

步驟1：以通勤時間為核心考量

• 計算你的目標通勤時間：在東京，30分鐘或更短是理想的；45–50分鐘是正常的
• 使用 轉乘查詢 (乗換案内) 或 Google 地圖來搜尋哪些車站位於你工作地點的通勤範圍內
• 別忘了檢查：是否有直達路線，還是需要轉乘？主要路線在尖峰時段的轉乘可能會讓通勤時間增加15分鐘以上

步驟2：確認距離車站的步行時間

在日本，租屋廣告會顯示到最近車站的步行時間（例如：「距離車站步行10分鐘 — 駅徒歩10分」）。這幾乎總是準確的。

• 5分鐘或更短：黃金地段；租金會較高
• 7–12分鐘：性價比的最佳區間
• 15分鐘以上：較便宜，但要考慮到惡劣天氣和深夜返家的情況

步驟3：確認社區特色

一旦你有了車站清單，請親自走訪（或瀏覽 Google 街景）：

• 附近是否有超市、便利商店、藥局？
• 步行距離內是否有24小時便利商店？
• 附近是否有酒吧區或娛樂場所？→ 夜間可能會有噪音
• 附近是否有醫院、寺廟或學校？→ 對噪音的影響可能不同

東京社區快速參考

區域	特色	1K平均租金
新宿 / 澀谷	市中心、充滿活力、應有盡有	¥100,000–¥130,000
下北澤 / 中目黑	時尚、咖啡文化	¥90,000–¥120,000
高圓寺 / 吉祥寺	悠閒、受外國人歡迎	¥75,000–¥95,000
池袋	便利、比新宿稍便宜	¥80,000–¥100,000
練馬 / 足立	住宅區、適合家庭、較便宜	¥60,000–¥80,000
川崎 / 橫濱 (神奈川)	可通勤至東京；明顯便宜	¥55,000–¥75,000

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在哪裡找房

日本平台 (日文介面，通常無英文)

• SUUMO：日本最大的租屋搜尋網站；可篩選外國人可 (外国人可, 歡迎外國人) 的物件
• LIFULL HOME'S：全國性的綜合租屋資訊
• At Home：覆蓋範圍廣，篩選選項多

外國人友善平台

• Real Estate Japan (realestate.co.jp)：英文介面；主要集中在東京/大阪；許多歡迎外國人 (外国人可) 的物件
• GaijinPot Housing：英文介面；主要服務日本的外國居民；以外國人為導向的物件
• Village House：全國性，部分對外國人友善；價格較低的物件；部分物件無需禮金

合租屋平台

• Oakhouse：東京/大阪；品質穩定，部分提供英文支援
• Sakura House：英文支援；東京主要集中；受短期居住者歡迎
• Borderless House：日本居民與外國居民混居；提供中文和英文支援

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租屋流程：一步步來

步驟1：明確你的需求

提前決定：

• 預算（租金 + 水電瓦斯費：你的實際最高預算是多少？）
• 地點（通勤時間、日常用品的便利性）
• 租賃期限（符合你簽證要求的租賃最短期限）
• 基本房間要求（獨立衛浴、空調、靠近洗衣店等）

步驟2：搜尋

使用上述平台篩選物件。對於外國人，請在物件詳情中尋找外國人可 (外国人可, 外國人可) 的標示，或聯繫仲介確認。

步驟3：聯繫仲介並看房

聯繫仲介業者 (仲介業者) 安排看房。他們會核實你的居留身份、收入水平和租賃要求。你可能需要攜帶：

• 在留卡 (在留カード)
• 工作證明或收入證明
• 護照

步驟4：提交申請 (申込)

選定物件後，提交申請 (申込)。申請表通常會要求填寫你的姓名、地址、職業、收入和緊急聯絡人（海外家人亦可）。仲介會將此提交給房東和保證公司。

步驟5：審查 (審査) — 通常3天至2週

房東和保證公司將分別進行審查：

• 保證公司：核實收入、簽證有效性、居留期限、信用記錄
• 房東：審查申請人資料

對於外國人來說，保證公司的審查通常是第一個難關。擁有穩定收入（至少月租金的3倍）、有效的居留身份和日本手機號碼會大大提高你的成功機率。

步驟6：簽訂合約

一旦兩項審查都通過，即可簽訂租賃合約。需要審閱的關鍵項目包括：

• 租賃開始和結束日期
• 續約費 (更新料) — 通常每兩年收取一個月租金
• 搬離提前通知要求（通常為1–2個月前通知）
• 寵物政策、吸菸政策、訪客政策
• 原狀回復特約 (原状回復 特約)

步驟7：入住

支付所有初期費用並完成文件後，你將收到鑰匙。完成詳細的入住狀況檢查：用照片記錄任何現有損壞，並以書面形式向房東報告。

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保證人 (保証人) 與 保證公司 (保証会社)

比較項目	個人連帶保證人 (連帯保証人)	保證公司 (保証会社)
定義	共同簽署租金責任的日本籍人士	承保你租賃合約的商業公司
所需資格	日本居民、穩定收入	通過公司的審查
費用	免費 (通常)	第一年租金的30%–50%
對外國人的可行性	幾乎不可能	可行 — 有專為外國人設計的選項
推薦選項		✅ 是

外國人友善的租屋保證公司 (家賃保証会社)：

• Global Trust Networks (GTN)：專為外國人服務；提供多語言支援（有中文和英文）
• ROOM iD (ルームiD)：中文/英文介面；專為外國人服務
• ORICO フォレントインシュア：房東接受度廣

欲了解更多詳情，請參閱：日本的保證人制度：外國租客的解決方案

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看房時的注意事項

在沒有看過實際物件（或至少是同棟建築的物件）之前，切勿簽約。以下是你的看房清單：

檢查物件內部

• 手機訊號：站在不同位置；檢查你的電信公司在公寓內的訊號
• 自然採光：拉開所有窗簾；主窗戶朝向哪個方向？
• 通風：打開窗戶 — 是否可能形成對流？
• 噪音：安靜地站著聆聽 — 車流聲、鄰居聲、火車線路、施工聲？
• 水壓：打開淋浴和廚房水龍頭
• 空調：主臥室和客廳是否有現成的空調設備？
• 現有損壞：檢查牆壁、地板、浴室和天花板；拍攝所有照片
• 收納空間：你將如何存放行李和季節性物品？
• 網路線路：是否已預裝光纖網路 (光回線)，還是需要另外安裝？

檢查建築物

• 信箱安全性（郵件是否容易被竊取？）
• 垃圾區：是否整潔有序？垃圾收集日是哪幾天？
• 停車場 / 自行車停放情況
• 電梯狀況和建築物公共區域的維護情況
• 鄰居噪音：如果可能，盡量選擇傍晚時段參觀

詢問仲介的問題

• 最短租賃期限是多久？
• 是否有續約費 (更新料)？多少錢？
• 搬離通知期限 (退去通知期間) 是多久？
• 物件是否有任何已知問題？
• 是否有任何我應該了解的特殊原狀回復條款 (特約)？
• 建築物內是否已提供光纖網路？

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租金或費用可以議價嗎？

是的 — 在許多情況下，都有議價空間，尤其是在租賃淡季。

何時議價

• 最佳時機：二月和十月（淡季，在春季和秋季高峰期之前）
• 避免：三月至四月是旺季；房東沒有議價的誘因

哪些項目可以議價

項目	議價空間	備註
禮金 (礼金)	✅ 高	值得詢問「禮金可以免除嗎？」（「礼金ゼロにできますか？」）
仲介手續費 (仲介手数料)	✅ 有時	較不常見，但如果遇到好的仲介仍有可能
月租金	🔶 中	對於長期空置的物件較容易
免首月租金	🔶 中	值得詢問「可以免除一個月租金嗎？」（「フリーレント1ヶ月いただけますか？」）
押金	❌ 罕見	房東對此較為謹慎

如何詢問

禮貌地詢問你的仲介：「条件の交渉は可能でしょうか？」（「可以協商條款嗎？」）一位好的仲介會專業地為你處理。切勿直接與房東議價 — 務必透過仲介。

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實際時間表：從找房到入住

階段	持續時間
搜尋並篩選物件	1–3週
看房	每輪1–2天
提交申請	1天
審查 (保證公司 + 房東)	3–10個工作天
簽訂合約和付款	1–2天
入住	合約簽訂後1–5天
從開始找房到入住的總時間	3–6週

💡 在你的目標入住日期前4–6週開始找房。 許多外國人因為太晚開始找房，最終只能在等待期間入住昂貴的飯店。

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外國租客常見問題

問題1：語言障礙

租賃合約通常長達10–30多頁的正式日文 — 很容易錯過關於搬離通知、續約費和原狀回復義務的關鍵條款。

解決方案：請仲介解釋關鍵條款；使用雙語仲介或物業管理公司；考慮使用 Real Estate Japan 或 GTN 等提供翻譯服務的平台。

問題2：申請被拒

即使通過了保證公司的審查，房東仍然可能拒絕你的申請。原因可能包括：生活習慣考量、語言障礙、對鄰里關係的擔憂等。

解決方案：專門尋找外國人可 (外国人可) 的物件；考慮合租屋（限制較少）；與專門服務外國租客的仲介合作。

問題3：搬離糾紛 (原状回復)

最常見的糾紛是關於原狀回復的過度收費。國土交通省的**「關於原狀回復的糾紛與準則 (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン)」**是此方面的權威參考資料。

基本原則：

• 正常耗損 (通常損耗) = 房東的責任：自然老化、陽光褪色、輕微日常使用痕跡
• 故意或過失造成的損壞 (故意・過失) = 租客的責任：寵物抓痕、大洞、因維護不當造成的損壞

欲了解完整說明，請參閱：在日本取回你的押金

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合租屋與一般公寓的比較

項目	合租屋 (Share House)	一般公寓 (Regular Apartment)
初期費用	低 (¥50,000–¥100,000)	高 (¥300,000+)
保證人要求	不要求	要求 (或保證公司)
月租金	¥30,000–¥70,000	¥50,000–¥120,000
水電瓦斯費	通常包含	另行支付
隱私	共用公共區域	完全私人
外國人申請難度	低	中–高

欲了解完整比較，請參閱：日本公寓與合租屋比較