外國人在日本租屋完整指南：2026 年版

外國人在日本租屋，難的通常不是找不到房子，而是搞懂制度。這篇從敷金、礼金、保証会社講起，接著拆解 1K／1LDK 這些房型代碼、區域怎麼挑、SUUMO 等平台怎麼用、內見與申込的實際流程、審査到底在看什麼，以及哪些費用還有議價空間。

日本獨特的租屋制度

日本的租屋制度和大多數國家不一樣，而且不是小差異。在你打開搜尋網站之前，有幾個日本特有的費用與規則得先弄懂，否則很容易套用自己國家的邏輯去篩選，白忙好幾個晚上。

主要費用

費用項目	金額	可退還？	備註
礼金（付給房東的謝禮）	0–2 個月租金	❌ 不退還	一次性付給房東，不會退回來
敷金（押金）	1–2 個月租金	✅ 部分退還	搬離時扣除修繕費用後退回
仲介手数料（仲介費）	0.5–1.1 個月的租金	❌ 不退還	只有租客負擔時，預設是 0.5 個月＋稅；房東與租客合計的上限是 1 個月＋稅
保証会社（保證公司）	一個月租金的 30%–50%	❌ 不退還	取代個人連帶保證人
火災保険（火災保險）	每 2 年 ¥15,000–¥25,000	❌ 不退還	幾乎所有物件都要求投保；通常可以自選保險公司
鍵交換（換鎖）	¥15,000–¥25,000	❌ 不退還	許多房東在入住時收取
前家賃（預付租金）	1–2 個月租金	✅ 不適用	直接折抵實際租金

初期費用範例

東京 1K 公寓，月租 ¥70,000：

項目	費用
敷金	¥70,000
礼金（1 個月）	¥70,000
仲介手数料（0.5 個月＋稅）	¥38,500
第一個月租金＋按比例計算的租金	¥70,000–¥140,000
火災保険（2 年）	¥20,000
換鎖	¥20,000
保證公司費用	¥35,000
合計	約 ¥325,000–¥395,000

💡 找**ゼロゼロ物件（零敷金、零礼金）或仲介手数料無料（免仲介費）**的物件，初期費用可以少掉一大截。這類物件在 SUUMO 和 At Home 上都找得到。

看懂日本租屋的專有名詞

租屋網站上的資訊是用縮寫寫成的。看不懂這些代碼，你會花好幾個小時點開根本不適合自己的房子。

房型代碼

代碼	意思	適合誰
1R	一間房，沒有獨立廚房	預算優先的一人住；通常 15–25㎡
1K	一間房加一個小廚房（K 就是廚房空間）	單身最常見的房型；20–30㎡
1DK	一間房加餐廳廚房（DK 需 4.5 榻榻米以上）	會下廚的單身或情侶；25–35㎡
1LDK	一間房加客廳、餐廳、廚房（LDK 需 8 榻榻米以上）	一個人或情侶住得舒服；35–50㎡
2LDK	兩間房加 LDK	情侶、小家庭；50–70㎡
2DK	兩間房加 DK	預算有限的情侶，或需要一間在家工作的房間

💡 一個人先來日本的人：1K 或 1LDK 最剛好——空間夠用，租金也不會太誇張。

和室與洋室

洋室（西式房間）：一般木地板或複合地板，家具直接擺進去就能用
和室（日式房間）：榻榻米地板、拉門（ふすま），床和家具的高度都受限制，也要特別照顧——榻榻米上不能拖家具

現在的公寓大多是洋室。和室有它的味道，但對習慣西式生活的人來說，實用性通常差一點。

租屋廣告上該注意的關鍵字

日文	意思	為什麼重要
オートロック（自動上鎖）	玄關自動上鎖	安全性；新一點的大樓很常見
宅配ボックス（收件箱）	宅配箱	常在網購的人很需要
独立洗面台（獨立洗手台）	獨立洗面台	方便；否則洗手台會擠在浴室裡
追い焚き機能（浴缸再加熱）	可重新加熱浴缸水	不必放掉整缸水就能再加熱
浴室乾燥機（浴室烘乾機）	浴室乾燥機	可以在浴室烘衣服；梅雨季特別有用
南向き（朝南）	朝南	採光較好
角部屋（邊間）	邊間	兩面外牆，採光和通風都好一些
ペット可（可養寵物）	可養寵物	有養寵物的人才需要
外国人可／外国籍可（可租給外國人）	歡迎外國人承租	外國申請人最重要的篩選條件

屋齡與建築結構

代碼	結構	耐震性
RC 造（鋼筋混凝土）	鋼筋混凝土	最好；多數現代公寓大樓
SRC 造（鋼骨鋼筋混凝土）	鋼骨鋼筋混凝土	極佳；常用於高樓
S 造（鋼骨）	鋼骨	良好
木造（木結構）	木造	屋齡通常較高；便宜；隔音較差

⚠️ 1981 年以前蓋的房子屬於舊耐震基準，不符合日本現行的新耐震基準。除非你能確認整棟做過耐震補強，否則不建議碰。

怎麼挑區域

住哪裡，取決於你的生活習慣、通勤路線和預算。與其憑感覺，不如照下面三步走。

步驟 1：先以通勤為錨點

先算出你能接受的通勤時間：在東京30 分鐘以內最好，45–50 分鐘算正常
用轉乘查詢（乗換案内）或 Google 地圖，從公司回推哪些車站在這個範圍內
要確認：有直達車嗎？還是得轉乘？尖峰時段在主要路線轉車，一趟可能就多花 15 分鐘以上

步驟 2：看從車站走過去的路

日本的租屋資訊會標明走到最近車站的時間（例如「駅徒歩 10 分」，車站步行 10 分鐘），這個數字幾乎都是準的。

5 分鐘以內：條件最好，租金也最貴
7–12 分鐘：性價比最高的區間
15 分鐘以上：租金便宜，但要想到下雨天和深夜回家

步驟 3：看街區的性質

候選車站列出來之後，親自走一趟（或先用 Google 街景看過）：

附近有超市、便利商店、藥妝店嗎？
走路範圍內有沒有 24 小時的便利商店？
附近是酒吧街或娛樂區嗎？→ 晚上會吵
旁邊有醫院、寺廟或學校嗎？→ 噪音的來源和時段都不一樣

東京主要區域租金速查

區域	特色	1K 常見租金
新宿／澀谷	市中心、熱鬧、什麼都有	¥120,000–¥160,000
下北澤／中目黑	潮流、咖啡店多	¥100,000–¥140,000
高圓寺／吉祥寺	悠閒，外國人喜歡	¥80,000–¥110,000
池袋	方便，比新宿便宜一點	¥90,000–¥120,000
練馬／足立	住宅區、適合家庭、較便宜	¥70,000–¥90,000
川崎／橫濱（神奈川）	可通勤東京；便宜不少	¥60,000–¥85,000

23 區內的 1K，各平台平均大約落在 ¥110,000，1LDK 大約 ¥190,000。離車站要走幾分鐘的舊木造建築是例外，性價比通常就藏在這種地方。

去哪裡找物件

日本本土平台（日文介面，通常沒有英文）

SUUMO：日本最大的租屋搜尋網站；可用外国人可（可接受外國人）篩選
LIFULL HOME'S：全國物件最齊
At Home：涵蓋範圍廣，篩選條件細

對外國人友善的平台

Real Estate Japan（realestate.co.jp）：英文介面；以東京、大阪為主；外国人可的物件很多
GaijinPot Housing：英文介面；對象是在日本居住的外國人；以外國人為主的物件
Village House（villagehouse.jp）：全國連鎖的低價公寓，據點多在地方與郊區；大部分物件不收敷金、礼金、仲介費與更新料，也不需要保證人

合租屋平台

Oakhouse：東京、大阪；品質穩定，部分提供英文支援
Sakura House：有英文支援；集中在東京；短期居住的人很常用
Borderless House：日本人與外國人混住；提供中文與英文支援
XROSS HOUSE（x-house.co.jp）：全國營運，有英文網站，線上簽約，多數房間不收敷金、礼金，也不需要保證人

租屋流程：從申込到拿鑰匙

步驟 1：先決定你要開出的條件

先把這些寫下來：

預算（租金＋水電瓦斯：你真正能付的上限是多少？）
地點（通勤時間、生活機能）
租期（配合你的簽證，最短要能租多久）
對房間的最低要求（衛浴分離、冷氣、附近有自助洗衣店等）

步驟 2：搜尋

用上面的平台篩選。外國人要特別確認物件說明裡有沒有外国人可（可接受外國人），不確定的話直接問仲介。

步驟 3：聯絡仲介、安排內見

聯絡仲介業者安排內見（到現場看房）。他們會確認你目前的居留身分、收入水準和租約條件。可能要帶：

在留カード（在留卡）
在職證明或收入證明
護照

步驟 4：送出申込

決定物件之後就要送申込（承租申請）。申請表通常要填姓名、地址、職業、收入和緊急聯絡人（填海外的家人也可以）。仲介會把這份資料送給房東和保證公司。

步驟 5：審査——通常 3 天到 2 週

房東和保證公司會各自審查：

保證公司：查收入、簽證效期、居住期間、信用紀錄
房東：看申請人的整體條件

對外國人來說，保證公司這一關通常是第一道門檻。有穩定收入（至少月租的 3 倍）、有效的居留資格、一支日本手機號碼，過關機率會高很多。

步驟 6：簽約

兩邊審查都過了就可以簽約。要仔細看的項目：

租約的起訖日
更新料（續約費）——通常是每 2 年 1 個月租金
退去通知（搬離前要提前多久告知）——通常是 1–2 個月前
寵物、吸菸、訪客的規定
原状回復特約（關於回復原狀的特別約定）

步驟 7：入住

初期費用付清、文件跑完之後，你就會拿到鑰匙。進門第一件事是做入住狀況檢查：把屋內既有的損傷拍照存證，並以書面向房東回報。

保証人與保証会社：差在哪裡

比較項目	個人連帶保證人（連帯保証人）	保證公司（保証会社）
定義	一起承擔租金責任的日本個人	替你承保租約的商業公司
需要的條件	日本居民、穩定收入	通過公司的審査
費用	通常免費	一個月租金的 30%–50%，另外每年收更新費
對外國人的可行性	幾乎不可能	可行——有專做外國人的選項
建議		✅ 選這個

對外國人友善的保證公司（家賃保証会社）：

Global Trust Networks（GTN）：專門服務外國人；多語言支援（有中文、英文）
ROOM iD（ルームiD）：中文與英文介面；專做外國人
ORICO フォレントインシュア：房東接受度廣

更完整的說明請看：日本的保證人問題：外國租客的替代方案

內見時要看什麼

沒親自看過房子就簽約，是最容易後悔的一種做法。至少要看到同一棟大樓裡的另一個房間。內見時請照這份清單走：

看房間本身

手機訊號：在房裡走幾個位置，確認你的電信商收得到
採光：把窗簾全拉開；主要窗戶朝哪個方向？
通風：打開窗戶——能不能形成對流？
噪音：安靜站著聽一下——車流、鄰居、電車路線、工地？
水壓：把淋浴和廚房水龍頭都打開
冷氣：主房和臥室有沒有現成的冷氣機？
既有損傷：牆面、地板、浴室、天花板都看一遍，全部拍照
收納：行李和換季衣物要放哪裡？
網路線路：有沒有預先接好光回線（光纖），還是得自己另外申請？

看整棟大樓

信箱的安全性（信件會不會容易被拿走？）
垃圾場：有沒有分好類？哪幾天收垃圾？
停車位與自行車停放處的狀況
電梯狀況、公共區域有沒有在維護
鄰居的噪音：可以的話，挑傍晚時段再去看一次

要問仲介的問題

最短租期是多久？
有更新料嗎？多少錢？
退去通知期間是多久？
這個物件有沒有已知的問題？
有沒有我該知道的特約（特別約定）？
大樓裡已經有光纖網路了嗎？

租金和費用可以談嗎？

可以——很多情況下都有空間，市場淡的時候尤其明顯。

什麼時候談

最好的時機：6 月到 8 月，或 11 月到 12 月——這段時間市場安靜，房東手上壓著空房，搬家公司也在降價
避開：2 月到 4 月。調職、畢業、入學全部擠在這個區間，房東沒有任何讓步的理由

哪些項目可以談

項目	可談空間	備註
礼金	✅ 高	「礼金ゼロにできますか？」（礼金可以去掉嗎？）值得問
仲介手数料	✅ 有時	比較少見，但遇到對的仲介有機會
月租	🔶 中	空置很久的物件比較好談
免收第一個月租金	🔶 中	「フリーレント1ヶ月いただけますか？」（可以給我 1 個月免費嗎？）
敷金	❌ 罕見	房東對這筆錢比較堅持

怎麼開口

禮貌地問你的仲介：「条件の交渉は可能でしょうか？」（條件可以商量嗎？）好的仲介會用專業的方式替你談。千萬不要自己去找房東談——一定透過仲介。

從找房到入住要多久

階段	時間
搜尋與篩選物件	1–3 週
內見	每輪 1–2 天
送出申込	1 天
審査（保證公司＋房東）	3–10 個工作天
簽約與付款	1–2 天
入住	簽約後 1–5 天
從開始找房到入住的總時間	3–6 週

💡 目標入住日的前 4–6 週就開始找。 很多人太晚才動手，等待期間只能住貴得離譜的飯店。

外國租客最常卡住的問題

問題 1：語言隔閡

租約動輒 10–30 頁以上的正式日文，關於搬離通知、更新料、原状回復義務的條款很容易看漏。

怎麼解：請仲介逐條解釋；找雙語仲介或物業管理公司；也可以考慮 Real Estate Japan、GTN 這類有翻譯服務的平台。

問題 2：申込被拒

就算保證公司的審査過了，房東還是可以拒絕你。理由可能是生活習慣、語言隔閡、對鄰里關係的顧慮等等。

怎麼解：專門挑外国人可的物件；考慮合租屋（限制少得多）；找熟悉外國租客的仲介合作。

問題 3：搬離時的糾紛（原状回復）

最常見的糾紛是原状回復費用被超收。國土交通省的**「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（原狀回復相關糾紛與準則）**是這裡最權威的依據。

基本原則：

通常損耗＝房東負擔：自然老化、日照褪色、日常生活留下的小痕跡
故意・過失＝租客負擔：寵物抓痕、大面積破洞、長期不維護造成的損壞

完整說明請看：在日本拿回你的敷金

合租屋還是一般公寓？

項目	合租屋	一般公寓
初期費用	低（¥50,000–¥100,000）	高（¥300,000 以上）
保證人	不需要	需要（或改用保證公司）
月租	¥30,000–¥70,000	¥50,000–¥120,000
水電瓦斯	通常含在租金內	另外付
隱私	共用公共空間	完全獨立
外國人申請難度	低	中–高

完整的比較請看：日本公寓與合租屋比較

最後：順序比技巧重要

外國人在日本找房，多半是一道順序題。先把通勤時間和預算定下來，用外国人可篩物件，親自去看過，送申込時把在留カード、收入證明和一支日本手機號碼準備好——流程就會自己往前走。

真正卡住人的只有兩件事：時間和金錢。目標入住日的 4–6 週前開始找，能避開 1–4 月的尖峰就避開，然後把搬家那筆帳抓在 4–6 個月的租金，而不是 1 個月。這些做到了，整件事會平淡到沒什麼好講——在日本租屋市場，這正是最好的結果。