日本租屋保證人：外國租客的解決方案

日本傳統的連帶保證人制度

什麼是個人連帶保證人（連帯保証人）？

個人連帶保證人（連帯保証人）與租客一起承擔租金和損害賠償的責任。租客一旦付不出錢，保證人就得補上——而且與一般保證人不同，連帶保證人不能要求房東先去找租客追討。不過 2020 年 4 月起，民法規定這份責任必須以書面寫明上限金額（極度額），沒有寫上限的保證不具效力。責任有了天花板，但它依然是真的，朋友才會猶豫要不要簽。

日本為何有此制度？

這來自日本傳統的社會信任框架：房東要把房子交給一個陌生人，需要一個「信用靠山」。以前這個角色通常是家人（父母、兄弟姊妹），出事時由他們負責。

外國人為何難以找到連帶保證人？

1. 沒有日籍親屬：外國人通常在日本沒有家人
2. 日本朋友不願承擔風險：連帶責任是一筆很重的財務承諾，再好的朋友也可能卻步
3. 不接受海外保證人：多數房東不接受住在日本境外的保證人
4. 雇主不出面：小型雇主不一定願意為打工度假者當保證人

租屋保證公司（家賃保証会社）：現代解決方案

什麼是租屋保證公司（家賃保証会社）？

租屋保證公司（家賃保証会社）是一項商業服務，用來取代個人保證人。租客付一筆費用，保證公司則承諾在租客付不出租金時賠償房東。

2020 年民法修訂後，保證公司模式變得更普遍。個人保證少了上限金額就難以執行，房東因此更偏好會先墊付、再自己去追的公司。現在多數物件要你通過保證公司的審查，而不是拿出一位連帶保證人。

保證公司的審查標準

主要保證公司

2017 年起，租屋保證業者可以向國土交通省登錄，國交省會公布登錄名冊，另外還有一份名單標示哪些公司能用日語以外的語言處理業務。登錄是自願的，很多正派公司不在名冊上，但要確認哪些業者熟悉外國租客，這是查得最快的方法。

1. 全保連 (Zenhoren)

• 特色：日本最大的租屋保證公司之一；全國廣泛使用
• 外國人申請審查：相對嚴格——要求穩定收入和有效簽證
• 費用：第一年為月租的 30%–50%；每年續約約 ¥10,000

2. ORICO フォレントインシュア (ORICO FS)

• 特色：全國合作物件多；房東接受度高
• 外國人申請審查：標準
• 費用：第一年為月租的 50%；每年續約為月租的 10%

3. SBI Guaranty (SBI 保証)

• 特色：SBI 集團子公司；相對透明
• 外國人申請審查：標準
• 費用：第一年固定費用 ¥15,000 起；每年續約 ¥10,000

4. ROOM iD (ルームiD)——外國人高度推薦

• 特色：以外國居民為主要客群；提供多語言支援（中文、英文、韓文等）
• 外國人申請審查：配合度高——剛抵達日本也能申請
• 費用：月租的 30%–50%
• 合作物件：全國主要城市；對外國人友善的物件較多

5. Global Trust Networks (GTN)——外國人專屬

• 特色：專為外國人設計；不只是保證公司，也是尋找外國人友善物件的平台
• 為外國人提供的服務：多語言合約翻譯、申請支援
• 物件：自己就有外國人專屬的公寓庫存

保證費計算範例

以月租 ¥80,000 的 1K 公寓、兩年租約為例：

比起請個人連帶保證人（免費），保證公司確實多一筆成本——但對外國人來說，這是最實際的選擇。

不需要保證人的租屋選擇

如果你過不了保證公司的審查，或不想付這筆費用，以下幾種住法都不需要個人保證人：

1. Share House（合租公寓）

Share House 由營運公司直接管理，通常不需要保證人。付掉第一個月租金和管理費就能搬進去。

• 租金：每月 ¥40,000–¥80,000（水電瓦斯通常包含在內）
• 初期費用：低——通常只要付 1–2 個月的費用就能入住
• 缺點：衛浴和廚房共用；隱私較少

更多細節請看：日本公寓與 Share House 的選擇

2. 外國人專用公寓（外国人専用マンション）

有些房地產公司和管理公司推出專為外國居民設計的公寓，審查標準也跟著調整：

• 通常收在留卡影本就能代替保證人
• 提供多語言合約
• 部分情況初期費用較低

3. UR 租賃住宅（公營住宅）——首選推薦

由**都市再生機構（Urban Renaissance Agency, UR）**持有並管理的出租住宅，對外國租客來說是最省事的一條路。UR 是公營機構，不是私人房東，它的住宅與地方政府的公営住宅（公營住宅）分屬不同系統——沒有低收入審查，租金由 UR 依物件訂定，跟你的薪水無關。

UR 的優勢

申請資格

同住家人的收入可以合併計算；預期在租約期間會停止工作的申請者，有時可以改為預付租金。

物件在哪裡

UR 的住宅集中在外圍行政區與通勤圈——足立區、葛飾區、練馬區與東京西側都有大型団地（大型住宅社區），埼玉、千葉、神奈川也各有數千戶。市中心也有較新的団地（最有名的是豐洲），但申請人數遠超供給，單身房型最快被搶完。

所有物件都列在 ur-net.go.jp，申請直接找 UR，不透過房仲。

4. 月租公寓（マンスリーマンション）

附家具的短期公寓，最短租 1 個月就能簽——剛到日本、還沒找到長期住所時最方便。

• 租金：每月約 ¥60,000–¥150,000（依地點和房型而異）
• 優點：不需要保證人、可快速入住、設備齊全
• 缺點：換算成月租，比長期租約貴上一截

外國租客常見問題

問：打工度假者（一年簽證）能通過保證公司審查嗎？

可以，但要留意簽證期限。許多保證公司要求你的簽證效期長於租約期間。持一年打工度假簽證，你可能只簽得到大約 6 個月的租約，或者得找不設這項限制的公司（例如 GTN 或 ROOM iD）。

問：海外的父母可以當我的連帶保證人嗎？

通常不行。日本的保證人制度要求保證人住在日本，多數房東不接受海外保證人。就算房東點頭，日後真的要向保證人追討也極為困難。這種情況強烈建議直接走保證公司。

問：保證公司的費用可以議價嗎？

保證公司的費用由公司訂定，通常沒有議價空間。但這筆錢不一定非得由租客出：空置一段時間的物件，仲介有機會讓房東吸收第一年的費用，或幫你換成收費較低的保證公司。簽約前問一句值得。

最後總結

保證人問題是外國人在日本租屋被拒絕的最大原因，但它有很實際的解法：優先找有配合保證公司的物件，預期要付一個月租金的 30%–50%，之後每年還有續約費；萬一審查不順利，就把 UR 或 Share House 當成備案。

不需要日本朋友，也不需要雇主出面。真正決定結果的是穩定的收入、效期比你租約更長的在留資格，以及一個保證公司打得到你的電話號碼。