日本租屋保證人：外國租客的解決方案

日本傳統的連帶保證人制度

什麼是個人連帶保證人（連帯保証人）？

個人連帶保證人（連帯保証人）是指在租賃契約中，與租客共同承擔租金和損害賠償責任的第三方。如果租客無法支付租金或造成損害，連帶保證人有義務賠償 — 與一般保證人不同，連帶保證人不能要求房東先向租客追討；他們從一開始就負有同等責任。

日本為何有此制度？

這源於日本傳統的社會信任框架：房東在接受陌生人作為租客時，需要一個「信用支點」。過去，這通常是家庭成員（父母、兄弟姊妹），他們會在出問題時確保責任歸屬。

外國人為何難以找到連帶保證人？

1. 沒有日籍親屬：外國人通常在日本沒有家庭成員
2. 日本朋友不願承擔風險：連帶責任是一項重大的財務承諾 — 即使是親近的朋友也可能不願承擔
3. 不接受海外連帶保證人：大多數房東不接受居住在日本境外的連帶保證人
4. 雇主不提供：小型雇主可能不願為打工度假者擔任保證人

租屋保證公司（家賃保証会社）：現代解決方案

什麼是租屋保證公司（家賃保証会社）？

租屋保證公司（家賃保証会社）是一種商業服務，用來取代個人連帶保證人。租客支付費用後，保證公司承諾在租客無法支付租金時，向房東進行賠償。

在日本2020年民法修訂後，保證公司模式變得更加普及。如今，大多數租賃物件都要求你通過保證公司的審查，而不是找到個人連帶保證人。

保證公司的審查標準

主要保證公司

1. 全保連 (Zenhoren)

• 特色：日本最大的租屋保證公司之一；全國廣泛使用
• 外國人申請審查：相對嚴格 — 要求穩定收入和有效簽證
• 費用：第一年每月租金的30%–50%；年度續約約¥10,000

2. ORICO フォレントインシュア (ORICO FS)

• 特色：全國合作物件多；房東接受度高
• 外國人申請審查：標準
• 費用：第一年每月租金的50%；年度續約為每月租金的10%

3. SBI Guaranty (SBI 保証)

• 特色：SBI集團子公司；相對透明
• 外國人申請審查：標準
• 費用：第一年固定費用從¥15,000起；年度續約¥10,000

4. ROOM iD (ルームiD) — 外國人高度推薦

• 特色：專為外國居民設計；提供多語言支援（中文、英文、韓文等）
• 外國人申請審查：對外國人最友善；即使剛抵達日本也能申請
• 費用：第一年每月租金的30%–50%
• 合作物件：全國主要城市；更多對外國人友善的物件

5. Global Trust Networks (GTN) — 外國人專屬

• 特色：專為外國人設計；不僅是保證公司，也是尋找對外國人友善物件的平台
• 為外國人提供的服務：多語言合約翻譯、申請支援
• 物件：擁有自己的外國人專屬公寓庫存

保證費計算範例

以月租¥80,000的1K公寓（兩年租約）為例：

相較於使用個人連帶保證人（免費），保證公司會增加額外費用 — 但對外國人來說，這是最實際的選擇。

不需要保證人的租屋選擇

如果你無法通過保證公司的審查，或不想支付費用，以下這些選擇不需要個人保證人：

1. Share House（合租公寓）

Share House 通常由營運公司直接管理 — 一般不需要保證人。只需支付第一個月的租金和管理費即可入住。

• 租金：每月¥40,000–¥80,000（通常包含水電瓦斯費）
• 初期費用：低 — 通常只需支付1–2個月的費用即可入住
• 缺點：共用衛浴和廚房；隱私較少

更多詳情請參考：日本公寓與Share House的選擇

2. 外國人專用公寓（外国人専用マンション）

有些房地產公司和管理公司提供專為外國居民設計的公寓，並調整了審查標準：

• 通常接受你的在留卡影本取代保證人
• 提供多語言合約
• 部分情況下初期費用較低

3. UR租賃住宅（公營住宅）— 首選推薦

由**都市再生機構（Urban Renaissance Agency, UR）**管理的住宅，是外國人在日本最好的租屋選擇之一。

UR住宅的優點

UR住宅的申請資格

• 居留資格：必須持有有效居留資格（打工度假、工作簽證、永住權等）
• 收入要求：月收入必須是月租的至少4倍（如果收入不足，可用存款替代）
• 存款替代方案：如果收入未達門檻，你可以提供相當於至少100個月租金的存款證明

UR住宅的物件分佈

UR物件主要分佈在城市郊區和近郊地區 — 東京23區內的選擇較少（多為足立區、葛飾區等），埼玉、千葉和神奈川則有更多選擇。想住在市中心的人可能會覺得選擇有限。

你可以在ur-net.go.jp查詢全國所有UR物件。

4. 月租公寓（マンスリーマンション）

短期附家具公寓，租期最短可達1個月 — 非常適合剛抵達日本，尚未找到長期住所的人。

• 租金：每月約¥60,000–¥150,000（依地點和房型而異）
• 優點：不需要保證人、快速入住、設備齊全
• 缺點：月租費遠高於長期租約

外國租客常見問題

問：打工度假者（一年簽證）能通過保證公司審查嗎？

可以，但請注意你的簽證效期。許多保證公司要求你的簽證效期需長於租賃期。持有一年打工度假簽證，你可能只能簽約約6個月的租約，或者需要使用不設此限制的公司（如GTN或ROOM iD）。

問：我的海外父母可以擔任我的連帶保證人嗎？

通常不行。日本的連帶保證人制度要求保證人居住在日本境內，大多數房東不接受海外保證人。即使房東同意，實際上事後追討保證人也極為困難。強烈建議走保證公司這條路。

問：我可以協商保證公司的費用嗎？

保證公司的費用由公司設定 — 通常不可協商。然而，在某些情況下（例如空置率高的物件），房地產仲介可能可以協商降低費用，或讓房東支付第一年的保證費。值得一問。